Eksmisja lokatora nowelizacja 2026 – jak legalnie usunąć lokatora?

Eksmisja lokatora 2026 – jak legalnie usunąć niepłacącego lokatora?

Lokator nie płaci czynszu od trzech miesięcy, nie odbiera telefonów i nie zamierza się wyprowadzić. Znasz tę sytuację? W mojej kancelarii w Gdańsku sprawy o eksmisję lokatora pojawiają się regularnie. Właściciele mieszkań z Gdańska, Gdyni i Sopotu przychodzą z tym samym pytaniem: jak pozbyć się lokatora, który nie płaci, i nie narazić się przy tym na odpowiedzialność karną? W tym artykule wyjaśniam krok po kroku, jak legalnie przeprowadzić eksmisję lokatora, ile to trwa, ile kosztuje i czego absolutnie nie wolno robić. Na końcu omówię też projekt nowych przepisów o eksmisji z 2026 roku (projekt Konfederacji w Sejmie) i ocenię, co mogą zmienić w praktyce. Stan prawny na 2026 rok.

Lokator nie płaci czynszu – co możesz zrobić jako właściciel?

Zanim właściciel mieszkania pomyśli o eksmisji, musi przejść przez kilka obowiązkowych etapów. Pominięcie któregokolwiek z nich oznacza, że sąd oddali pozew o eksmisję.

Etap 1: wezwanie do zapłaty. Gdy lokator zalega z czynszem za co najmniej trzy pełne okresy płatności, właściciel powinien wysłać mu pisemne wezwanie do zapłaty zaległości. Wezwanie musi zawierać kwotę zaległości i termin na uregulowanie należności (minimum 1 miesiąc). Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Etap 2: wypowiedzenie umowy najmu. Jeżeli lokator nie zapłaci zaległego czynszu w wyznaczonym terminie, a zaległość przekracza trzy pełne okresy płatności, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną, zawierać przyczynę wypowiedzenia i wskazywać termin, w którym lokator ma opuścić lokal. Okres wypowiedzenia zależy od treści umowy i przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy najmie na czas nieokreślony z powodu zaległości czynszowych okres wypowiedzenia wynosi co najmniej miesiąc.

Etap 3: wezwanie do opuszczenia lokalu. Po upływie okresu wypowiedzenia, jeśli lokator nie wyprowadził się dobrowolnie, właściciel powinien wezwać go na piśmie do opuszczenia i wydania lokalu w wyznaczonym terminie. To ostatni krok polubowny przed drogą sądową.

Etap 4: pozew o eksmisję. Jeśli lokator ignoruje wezwania, jedyną legalną drogą jest złożenie pozwu o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W Gdańsku będzie to Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ (ul. Piekarnicza 10) lub Sąd Rejonowy Gdańsk-Południe (ul. 3 Maja 9A).

Czego NIE wolno robić – „metoda na drzwi” i odpowiedzialność karna

W mediach społecznościowych co jakiś czas pojawia się „sprytny patent” na pozbycie się niepłacącego lokatora: wyniesienie drzwi z mieszkania, wymiana zamków, odcięcie prądu, wody czy gazu. Każde z tych działań jest przestępstwem.

Zgodnie z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju (np. odcięcie mediów, usunięcie drzwi, zamurowanie wejścia) uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. Przestępstwo to jest ścigane na wniosek pokrzywdzonego. To ten sam przepis, który chroni przed groźbami karalnymi i zmuszaniem.

W praktyce oznacza to, że:

• wymiana zamków w drzwiach bez zgody lokatora to przestępstwo
• odcięcie prądu, wody lub gazu to przestępstwo
• wyniesienie drzwi z zawiasów to przestępstwo
• wchodzenie do lokalu pod nieobecność lokatora bez jego zgody to naruszenie miru domowego
• wyrzucenie rzeczy lokatora na klatkę schodową to przestępstwo

Nawet jeśli lokator nie płaci od roku i zajmuje mieszkanie bez umowy, właściciel nie ma prawa usunąć go samodzielnie. Jedyną legalną drogą jest sąd, a jedyną osobą uprawnioną do przeprowadzenia eksmisji jest komornik na podstawie prawomocnego wyroku. W mojej kancelarii prowadzę zarówno sprawy właścicieli dochodzących eksmisji, jak i sprawy obrony karnej właścicieli, którzy w desperacji przekroczyli granicę prawa.

Eksmisja lokatora krok po kroku – procedura sądowa

Pozew o eksmisję (formalnie: pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu) składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Do pozwu należy dołączyć umowę najmu (jeśli była), wypowiedzenie umowy z potwierdzeniem doręczenia, wezwanie do opuszczenia lokalu, dowody zaległości czynszowych oraz odpis z księgi wieczystej potwierdzający prawo własności.

Opłata sądowa od pozwu o eksmisję jest stała i wynosi 200 zł niezależnie od wartości nieruchomości.

Sąd wyznacza rozprawę, na której bada, czy istnieją podstawy do eksmisji i czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego (o tym niżej). Po przeprowadzeniu postępowania sąd wydaje wyrok nakazujący opróżnienie lokalu albo oddala powództwo.

Po uprawomocnieniu się wyroku właściciel składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie kieruje sprawę do komornika. Komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Jeśli lokator nie zastosuje się do wezwania, komornik przystępuje do przymusowego usunięcia go z lokalu. Roszczenie stwierdzone prawomocnym wyrokiem przedawnia się z upływem 6 lat (art. 125 § 1 Kodeksu cywilnego).

Ile trwa eksmisja lokatora?

To pytanie pada na każdej konsultacji. Odpowiedź zależy od rodzaju umowy najmu i sytuacji lokatora.

Przy zwykłej umowie najmu cały proces trwa orientacyjnie od 8 do 18 miesięcy w pierwszej instancji. W dużych miastach, w tym w Gdańsku, Gdyni i Sopocie, czas oczekiwania na rozprawę wynosi kilka miesięcy. Jeśli sąd orzeknie prawo do lokalu socjalnego, eksmisja zostaje wstrzymana do czasu, aż gmina wskaże taki lokal. W praktyce oznacza to dodatkowe miesiące, a niekiedy lata oczekiwania, ponieważ lokali socjalnych brakuje w całej Polsce.

Przy najmie okazjonalnym z notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji cały proces może trwać zaledwie około 2 miesięcy. Właściciel nie musi przechodzić przez postępowanie sądowe o eksmisję, lecz od razu występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie kieruje sprawę do komornika. To różnica między miesiącami a latami.

Eksmisja lokatora zimą – zakaz i wyjątki

Zgodnie z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Zakaz zimowy nie obowiązuje w czterech sytuacjach:

• eksmitowanemu wskazano lokal, do którego ma się przeprowadzić (socjalny, tymczasowy lub inny)
• eksmisja dotyczy osoby, która dopuściła się przemocy domowej lub rażąco naruszała porządek domowy
• lokal zajmowany jest przez osobę rażąco lub uporczywie wykraczającą przeciwko porządkowi domowemu
• lokal został zajęty bez tytułu prawnego (samowolne zajęcie)

W praktyce zakaz zimowy oznacza, że jeśli wyrok eksmisyjny uprawomocni się w październiku, a gmina nie wskazała lokalu, komornik wstrzyma czynności do 1 kwietnia.

Lokal socjalny – kto go dostaje i co to oznacza dla właściciela?

W wyroku nakazującym eksmisję sąd ma obowiązek orzec, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów sąd nie może orzec braku prawa do lokalu socjalnego wobec:

• kobiet w ciąży
• małoletnich
• osób niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionych
• osób obłożnie chorych
• emerytów i rencistów spełniających warunki do świadczeń z pomocy społecznej
• osób posiadających status bezrobotnych
• osób spełniających przesłanki do otrzymania pomocy z opieki społecznej

Jeśli sąd orzeknie prawo do lokalu socjalnego, wykonanie wyroku eksmisyjnego zostaje wstrzymane do czasu, aż gmina złoży lokatorowi ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Gmina nie jest związana żadnym terminem. W Gdańsku, Gdyni i Sopocie oczekiwanie na lokal socjalny potrafi trwać od kilku miesięcy do kilku lat. Problem ten dotyka szczególnie sprawy, w których eksmisja wiąże się z rozpadem rodziny, np. przy rozwodzie lub sporze o alimenty.

Właściciel mieszkania, który ponosi straty z powodu oczekiwania na lokal socjalny, może żądać od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego w rozsądnym terminie. To roszczenie odszkodowawcze wobec gminy, nie wobec lokatora. Właściciel może też żądać od lokatora odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości odpowiadającej rynkowemu czynszowi najmu.

Dziki lokator – kto nim jest i jak go usunąć?

„Dziki lokator” to potoczne określenie osoby, która zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Może to być osoba, która nigdy nie miała umowy najmu (samowolne zajęcie), osoba, której umowa wygasła lub została skutecznie wypowiedziana, były partner, który nie chce się wyprowadzić po rozstaniu (problem częsty przy podziale majątku po rozwodzie), albo osoba, która pozostała w mieszkaniu po śmierci głównego najemcy, nie będąc jego spadkobiercą (kwestia regulowana prawem spadkowym).

Procedura usunięcia dzikiego lokatora jest zasadniczo taka sama: pozew o eksmisję, wyrok, komornik. Różnica polega na tym, że przy samowolnym zajęciu lokalu (bez jakiejkolwiek umowy) sąd z reguły nie orzeka prawa do lokalu socjalnego, a zakaz zimowy nie obowiązuje. Dzięki temu eksmisja dzikiego lokatora, który wdarł się do mieszkania bez zgody właściciela, przebiega szybciej niż eksmisja byłego najemcy.

Ile kosztuje eksmisja lokatora?

Koszty eksmisji lokatora rozkładają się na kilka elementów:

• opłata sądowa od pozwu o eksmisję: 200 zł (stała, niezależna od wartości nieruchomości)
• koszty komornicze: od 1 500 do kilkunastu tysięcy złotych, w zależności od zakresu czynności (usunięcie osób, usunięcie i przechowanie rzeczy, wymiana zamków, asystencja policji)
• wynagrodzenie adwokata: zależne od stopnia skomplikowania sprawy; konsultacja w mojej kancelarii kosztuje 450 zł

Do tego dochodzą straty właściciela za okres niepłacenia czynszu. Według badań branżowych średnia strata właściciela z powodu problemów z niepłacącym lokatorem to około 9 000 zł. Warto pamiętać, że za okres bezumownego korzystania z lokalu właściciel może żądać od lokatora odszkodowania odpowiadającego rynkowemu czynszowi najmu. Szczegóły kosztów pomocy prawnej znajdą Państwo na stronie cennika kancelarii.

Czy meldunek chroni przed eksmisją?

Nie. Meldunek (zameldowanie) jest instytucją administracyjną i nie stanowi tytułu prawnego do lokalu. Oznacza to, że osoba zameldowana w mieszkaniu może zostać eksmitowana dokładnie tak samo jak osoba niezameldowana, jeśli nie posiada ważnej umowy najmu lub innego tytułu prawnego. Meldunek nie wpływa na przebieg postępowania eksmisyjnego.

Najem okazjonalny – jak uniknąć problemów przy kolejnym wynajmie?

Najem okazjonalny to zdecydowanie najskuteczniejsze zabezpieczenie interesów właściciela. Różnica wobec zwykłego najmu jest zasadnicza: przy najmie okazjonalnym najemca składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji (dobrowolne opuszczenie lokalu po wygaśnięciu umowy) oraz wskazuje lokal, do którego wyprowadzi się w razie eksmisji.

Dzięki temu właściciel nie musi przechodzić przez wielomiesięczne postępowanie sądowe o eksmisję. Wystarczy nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i skierowanie sprawy do komornika. Cały proces trwa około 2 miesięcy zamiast 8-18 miesięcy.

Najem okazjonalny nie chroni lokatora w zakresie lokalu socjalnego (sąd nie bada tej kwestii) i nie podlega zakazowi eksmisji zimowej (ponieważ eksmisja odbywa się na podstawie aktu notarialnego, nie wyroku sądowego o opróżnienie lokalu). To ogromna różnica dla właściciela, który w przypadku problemów chce odzyskać mieszkanie szybko i legalnie.

Eksmisja lokatora w Gdańsku, Gdyni i Sopocie

Sprawy o eksmisję w Gdańsku rozpoznaje Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ (ul. Piekarnicza 10) lub Sąd Rejonowy Gdańsk-Południe (ul. 3 Maja 9A), w zależności od miejsca położenia nieruchomości. Dla mieszkań w Gdyni właściwy jest Sąd Rejonowy w Gdyni (pl. Konstytucji 5), a dla Sopotu – Sąd Rejonowy w Sopocie (ul. 1 Maja 10).

Czas oczekiwania na pierwszy termin rozprawy w sprawach o eksmisję w trójmiejskich sądach rejonowych wynosi orientacyjnie od 3 do 6 miesięcy. Do tego dochodzi czas na ewentualną opinię biegłego, przesłuchanie świadków i oczekiwanie na wskazanie lokalu socjalnego przez gminę.

W mojej kancelarii prowadzę sprawy o eksmisję lokatora zarówno po stronie właścicieli nieruchomości, jak i lokatorów broniących się przed bezzasadną eksmisją. Pomagam przygotować pozew, prowadzę postępowanie sądowe, a po uzyskaniu wyroku kieruję sprawę do komornika. Jednocześnie doradzam właścicielom, jak zabezpieczyć się na przyszłość – w tym w zakresie najmu okazjonalnego i weryfikacji najemców. Obsługuję klientów z Gdańska, Gdyni, Sopotu i całego Trójmiasta. Konsultację można umówić również online.

Nowe przepisy o eksmisji lokatora 2026 – projekt ustawy w Sejmie

27 lutego 2026 r. klub Konfederacji złożył w Sejmie projekt ustawy zmieniającej zasady eksmisji lokatorów (numer w wykazie: RPW/7192/2026). Projekt został skierowany do konsultacji społecznych (termin: 1 kwietnia 2026 r.) oraz do opinii Biura Legislacyjnego, Sądu Najwyższego, NRA i Prokuratora Generalnego. Żaden głos w Sejmie nad tym projektem jeszcze nie zapadł. Poniżej przedstawiam najważniejsze proponowane zmiany i oceniam, co mogą oznaczać w praktyce.

Co zmienia projekt ustawy o eksmisji z 2026 roku?

Projekt zakłada sześć kluczowych zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów:

• Wypowiedzenie po 1 miesiącu zamiast po 3. Obecnie właściciel może wypowiedzieć umowę najmu dopiero gdy zaległość przekracza trzy pełne okresy płatności (plus dodatkowy miesiąc na spłatę po uprzedzeniu). Projekt skraca ten próg do jednego pełnego okresu.
• Koniec z obowiązkiem zapewnienia lokalu zamiennego dla osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego. Obecnie gmina musi wskazać lokal zamienny nawet osobie, która nigdy nie miała umowy najmu.
• Dekryminalizacja wstrzymania opłat za media. Właściciel, który przestanie opłacać rachunki za prąd, wodę czy gaz w lokalu zajmowanym przez osobę bez tytułu prawnego, nie będzie narażony na zarzut z art. 191 § 1a k.k.
• Lokal socjalny przestanie być automatyczny. Sąd będzie mógł odmówić przyznania lokalu socjalnego, jeśli zaległości czynszowe przekraczają 3 miesiące.
• Fikcja doręczeń po wygaśnięciu umowy najmu. Korespondencja kierowana na adres lokalu po ustaniu stosunku najmu będzie uznawana za doręczoną, co rozwiąże problem unikania odbioru pism przez byłych lokatorów.
• Eksmisja do noclegowni w całym województwie. Komornik będzie mógł skierować eksmitowanego do noclegowni lub schroniska na terenie całego województwa, nie tylko w gminie, w której znajduje się lokal.

Jakie są szanse na uchwalenie nowych przepisów?

Projekt RPW/7192/2026 to inicjatywa poselska klubu opozycyjnego. Jego uchwalenie wymaga poparcia koalicji rządzącej, co na dziś nie jest przesądzone. Konsultacje społeczne trwają do 1 kwietnia 2026 r. Stanowiska Sądu Najwyższego i Naczelnej Rady Adwokackiej mogą wpłynąć na ostateczny kształt projektu lub jego odrzucenie. Z mojego doświadczenia wynika, że nawet jeśli projekt w obecnej formie nie przejdzie, część proponowanych zmian (np. fikcja doręczeń, rozszerzenie eksmisji na województwo) może zostać włączona do innych nowelizacji.

Co to oznacza dla właścicieli mieszkań w Gdańsku, Gdyni i Sopocie?

Na dziś przepisy się nie zmieniły. Obowiązuje dotychczasowa procedura eksmisji opisana wyżej w tym artykule: trzy pełne okresy zaległości, wypowiedzenie, pozew, komornik. Właściciele, którzy liczą na szybkie wejście w życie nowych przepisów, mogą się rozczarować – droga legislacyjna potrwa co najmniej kilka miesięcy. W międzyczasie najskuteczniejszym zabezpieczeniem pozostaje najem okazjonalny z notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji.

Będę aktualizować ten artykuł w miarę postępów prac legislacyjnych nad projektem RPW/7192/2026. Jeśli chcą Państwo omówić, jak zabezpieczyć się przed problemami z lokatorem jeszcze przed ewentualną zmianą przepisów, zapraszam na konsultację.

Najczęściej zadawane pytania o eksmisję lokatora

Podsumowanie

Eksmisja lokatora w Gdańsku, Gdyni i Sopocie to proces wymagający cierpliwości i znajomości procedury. Pozwu o eksmisję nie wolno składać bez uprzedniego wezwania do zapłaty i skutecznego wypowiedzenia umowy. Samodzielne usunięcie lokatora – niezależnie od tego, jak frustrująca jest sytuacja – grozi odpowiedzialnością karną. Adwokat pomoże przejść przez procedurę sprawnie i bez ryzyka. Jeśli borykają się Państwo z niepłacącym lokatorem lub planują wynajem mieszkania i chcą zabezpieczyć swój interes, zachęcam do kontaktu z kancelarią.

Kancelaria Adwokacka adw. Dawid Suszyński
ul. ks. Jerzego Popiełuszki 2/136 (klatka „B”), 80-864 Gdańsk
tel. +48 579 669 997
e-mail: kancelaria@suszynski.com.pl
adwokat.suszynski.com.pl